年报观察 | 龙光集团债务重组与经营调整

观点网近日，龙光集团有限公司发布了截至2024年12月31日止年度经营业绩公告。

根据披露的数据，截至2024年12月31日，龙光集团权益合约销售额为人民币71.8亿元，确认收入为人民币232.6亿元，年内净亏损为人民币66.2亿元，主要系项目结转毛利率下行及计提存货减值所致。

此外，龙光2024全年顺利完成项目交付70个批次，约2.8万套。

在市场环境低迷的情况下，销售回款速度也一定程度影响了公司现金流状况，截至2024年期末现金及现金等价物余额为人民币13.17亿元，较2023年减少了34.3%。

推进债务重组

债务重组方面，龙光集团境外债务未偿还本金为36.19亿美元。

2025年1月6日，该公司公告了境外债务整体重组方案，并在1月10日与债权人小组签署了整体债权人支持协议。

截至2025年2月27日，超过80.8%的同意债权人已加入整体债权人支持协议。

鉴于债务偿付压力依然严峻的情况，龙光集团实施包括债务展期、资产处置在内的综合性应对方案，并持续推进债务重组进程。

境内债务方面，2024年7月11日，龙光集团全资附属公司深圳市龙光控股有限公司发行的21笔境内公司债券及资产支持专项计划调整本息兑付安排等议案均获得持有人会议表决通过。

2025年3月17日，龙光集团在境内向投资人发布了整体境内债重组方案，结合当前市场环境及公司业务实际情况，提供了多元选项兼顾不同类型投资人需求。

债务重组工作取得实质性进展，显著优化了龙光集团的财务成本结构。

根据最新公告数据，2024年财务成本同比下降32%，由16.21亿元降至11.05亿元。这一改善主要得益于公司在债务重组过程中采取的多项关键措施：通过与债权人达成协议，成功实现债务利率下调、期限延长等债务条款优化，从而直接降低了利息支出。

缓解流动性压力

在推进债务重组的同时，龙光集团通过控制成本费用以及收缩资本开支，缓解了现金流压力恶化风险。

根据公告数据，2024年销售及营销开支同比大幅下降44%（减少6.39亿元），行政开支缩减42.2%（减少3.77亿元），财务成本降低31.8%（减少5.16亿元）。

这一系列降本增效措施，体现了龙光集团在营销策略优化、组织架构精简、债务结构改善及供应链管理提升等方面取得了一定成效，缓解了营收下滑对盈利能力的冲击，有效遏制了亏损扩大的趋势。

此外，龙光集团2024年实施严格的资本开支管控，全面暂停新增土地投资，转而聚焦存量土储的高效开发，新开工建筑面积同比收缩18%至37万平方米。

尽管相关举措有效缓解了财务指标加速下行压力，然而受销售业绩大幅回落影响，龙光集团仍然存在内生现金流生成能力不足的结构性挑战。

值得注意的是，在长三角区域、西南区域和其他区域平均售价都出现不同程度下降的情况下，龙光集团大湾区平均售价从1.62万元/平方米上升到2.39万元/平方米。

销售结构同时也出现了显著的区域与季节性集中度攀升态势。具体表现为：区域维度上，大湾区销售贡献率同比大幅提升16.1个百分点至52.1%，占比过半；季节维度上，上半年销售集中度同比上升8.7个百分点至74.1%，季节性特征进一步凸显。

此外，龙光集团2024年投资性物业公允价值变动净收益也呈现下滑趋势，该指标由2022年的15.68亿元降至2023年的12.88亿元，2024年进一步骤降至0.16亿元。同期，投资物业账面价值分别为375.79亿元（2022年）、392.82亿元（2023年）和391.50亿元（2024年）。

鉴于公司持有较大规模的投资性物业组合，投资物业估值下行，会对财务报表产生较大影响。

展望2025年，龙光集团主席纪海鹏表示，将继续坚持抓好生产经营和债务管理，采取积极措施保交付、稳经营，惟政策效果显现需要时间。由于宏观经济政策传导存在典型时滞特征，加之区域市场复苏步伐呈现明显分化态势，在持续的经营环境承压背景下，集团2025年度业绩预期仍存在不确定性。

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